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注文住宅を購入するときは住宅ローンを組むのが一般的です。住宅の購入は一生に一度の買い物なので、お金に関する部分は慎重になりたいもの。以下では住宅ローンの組み方や一連の流れについて解説します。
必要最低限の情報から支払い能力を判断する目的でおこなわれるのが事前審査です。事前審査は簡易的なものであり、必要となるのは本人確認書類、収入を証明できる資料、ローンの状況が分かる資料、物件の情報などです。結果が出るまでの期間はおよそ1日～1週間で、比較的最近できた仕組みになります。主に不動産会社と契約を結ぶ「本審査」において、契約をしてから本審査を行い、不合格の場合契約を破棄するという非効率な流れを改善するために作られました。
金融機関や保険会社を介してより詳細な審査をするのが本審査です。現在の支払い能力を見極めることに加え、各種保険に加入できるかどうか、将来的な支払い能力、担保となる物件の価値など、いろいろな要素を調査します。一般的に、結果が出るのは1～2週間後とされています。審査に必要なのは、住民票、印鑑証明、健康保険証、売買契約書、登記事項証明書などです。事前審査よりも必要書類が多いのが分かるでしょう。土地と建物を担保にしてローンを組んでいくため、申し込みを行う際には不動産会社と契約した売買契約書や、施工会社と契約した工事請負契約書が必要になります。事前審査に通過したからといって本審査に必ず通過できるわけではありません。
住宅を建築すると、建築費の支払いは約4回発生します。着手金、中間金、上棟金、残金がその4つで、おおよそ1～2か月ごとに請求がきます。建築費用の約3割～4割を上棟までに支払うケースが多く、金額的には数百万円になることが多いです。上棟までの支払いにも住宅ローンを使いたいものですが、住宅ローンは建物が完成するまで使うことができません。住宅ローンは土地と建物を担保にしているため、建物の登記がないと適応されないのです。そのため、事前の支払いはすべて自己資金から賄う必要があります。
そして、自己資金で事前の支払いを行うのが困難な場合に積極的に活用したいのが「つなぎ融資」です。つなぎ融資は住宅のローンを前借できるのに似た制度で、抵当なしで融資をもらうことが可能です。ただし、便利な一方で金利が高かったり事務手数料がかかったりする側面もあるので注意しましょう。
自分達で理想の家を建てられる注文住宅ですが、希望を詰め込みすぎると予算が膨らんでしまいます。家族で住宅を設計するのは楽しいものですが、無理のない予算組みをしなくてはなりません。資金計画を立てる前に理想の住宅をイメージするのではなく、資金計画をある程度立てておいてから図面を考えていくのがおすすめです。見積もりを見てから驚くことがないように、事前に返済能力を鑑みた資金シミュレーションをしておきましょう。
また、予算の内訳を把握しておくのも大切。本体工事や付帯工事、その他などの諸費用にどれくらいかかるのか、知っておくと良いです。住宅ローンは長期に渡って月々返済していくものです。予算組みの詰めが甘いと返済が滞り、住居を手放さなくてはならなくなる危険性が出てきます。余裕をもった資金計画を心がけましょう。
土地の購入がこの段階で行われるのが早いと感じる方がいるかもしれませんが、土地の購入はこのタイミングで行います。というのも、建物のプラン内容が、土地の持つ条件や形状、周囲の環境によって決まってくるからです。なお、この段階ではまだ仮決定でも構いません。「買付証明書」を提出しておけば土地を仮押さえしてもらえます。
土地を探す場合、自分で探す方法と依頼する方法の2種類があります。自分で土地を探すと、家を建てる工務店の幅が広がり、注文住宅の条件に縛られず土地を選ぶことが可能です。希望する地域内で土地を探せるだけでなく、土地の情報を自分で収集したり売主と交渉したりすれば仲介料金を抑えることもできるでしょう。ところが、自分で土地を探すと情報を集めるのが大変です。ましてや建築する住宅のことまで配慮するのは素人には困難。全体の資金計画を把握しながら適切な土地か見極めるのはかなり難易度が高めの作業です。
一方で、工務店に土地探しを任せると、希望通りの家を建てられないリスクを抑えられます。注文住宅会社は依頼者が希望する住宅を建てることを第一にしているため、注文住宅を建築できる土地を見つけなければ成約ができません。そのため、建物の予算も配慮したトータルな視点で案内してくれます。
加えて、土地を購入した後の地盤補強などの対応も手厚いです。注文住宅会社は不動産会社との繋がりを持っており、最新の土地情報を知っているため、より良い提案をしてくれる可能性が高いです。ただし、自分で探していない分、紹介してもらえる土地が限定されているのがデメリット。希望をできるだけ具体的に整理して、漏れなく伝えることが求められます。大抵の場合、土地を紹介してくれた会社に建物建設も依頼する流れになるので、建物の建設だけを他の会社にお願いするのは難しいことも頭に入れておきましょう。
建築プランを固めるために、「理想の家」を考える前に「理想の生活」をイメージしてみましょう。理想の家に課される条件は、家族や自分の生活スタイルによるところが大きいです。ライフスタイルを考慮せず住宅を選ぶと、暮らしてみてから不都合が生じる可能性があります。住宅の根底は生活であり、理想的な生活のあり方を具体的にイメージしておくのが大切です。また、考えておきたい要素の一つが人生設計。家選びには人生設計が反映されるものであり、子供の人数や両親と暮らすのか、家を出ていく可能性はあるのか、どんな車に乗るつもりなのかなど、選択の基盤となる条件がたくさんあります。ライフステージごとにどのような家にしたいかイメージしてみましょう。
なお、住宅の性能や仕様を検討するのもポイントの一つ。住宅の性能には、建物の強度や断熱、防犯、遮音、省エネなどさまざまな項目があります。それらの項目を決めるために、ある程度性能に関する知識を身につけておくと良いでしょう。
建築プランが決まると、全体の見積もりを出すことができます。見積もり金額が分かれば、実際に住宅ローンを組めるか銀行に仮審査をしてもらうことが可能です。仮審査の手続きは、自分でインターネットなどで行うこともできますし、依頼しているハウスメーカーや工務店、不動産会社などに任せることもできます。早ければ数日以内に結果が出る審査で、職業の情報や収入を証明する書類などを提示する必要があります。
住宅ローンの事前審査をクリアしたら、いよいよ施工会社と契約を交わす段階に移ります。施工会社は建物の完成を約束し、契約者は代金の支払いを約束します。施工会社はこの時点で建築プランを確定させておかなくてはならず、これ以降変更することは不可能です。最後に納得のいくプランになっているか隅々までチェックしましょう。
契約を結んだ後は、住宅ローンの本審査があります。本審査を通過できない可能性はゼロではありませんが、事前審査を通過できている場合、めったに落ちることはありません。心配しすぎる必要なないでしょう。
住宅ローンの契約を結ぶとき、担保となるのは土地と完成した住宅です。それを踏まえた上で、提出しなくてはならない各種書類に署名と捺印を行います。書類を提出したら契約完了です。
口座に契約通りの金額が振り込まれます。担保に完成した住宅が含まれているので、入金されるのは住宅が完成した後です。なお、つなぎ融資を利用している場合は、ここで振り込まれた住宅ローンでつなぎ融資を完済することになります。
住宅ローンは基本的に土地と建物をひとまとまりにして申し込みます。しかし、土地が決済したときすぐに実行されるのに対し、建物が実行されるのは完成してからというように、土地と建物によって融資が実行される時期が異なります。このタイミングの差は資金計画にも影響を及ぼすので、住宅ローンの融資のタイミングを的確に把握しておくのは大切です。上記に加えて施工会社の請求がくるタイミングも確認しておくと良いでしょう。
建物の建築が完了した後、「建築確認申請の承認」を役所から手配してもらわなくてはなりません。この承認を得ることで金融機関は融資の査定ができるようになるため、必ず役所に申請する必要があるのです。この承認を得ていない状態で住宅ローンの申し込みを行うのは不可能なので、建築プランが完成したらすぐに申請しておきましょう。
建物が完成していない段階から数回ずつ支払いをしなくてはならない注文住宅。自己資金で支払うのが難しい場合、つなぎ融資を利用しなくてはなりません。つなぎ融資は住宅ローンを組んだのと同じ金融機関から借りるのが原則とされていますが、金融機関の中にはつなぎ融資に対応していないところもあります。さらに、つなぎ融資は金利が高かったり事務手数料が追加で発生したりするため注意が必要です。つなぎ融資を利用する際は、事前にしっかりと調べてから利用するようにしましょう。
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